בדיקות מקדמיות לקראת רכישת דירת יד-שנייה רכישת דירה הינה עסקה משמעותית, עם השלכות עתידיות, ולכן, בטרם ממהרים לחתום על חוזה מחייב, חשוב לנהוג באחריות ובתבונה.

זה בדיוק הזמן להתחיל בבדיקות מקדמיות שונות, כדי לוודא שטרם קבלת ההחלטה הגורלית עבורכם אתם לא קונים 'חתול בשק', אלא מודעים היטב לכל ההיבטים הרלוונטיים בקשר לדירה המיועדת.

הדירה וסביבתה טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, יש לבצע בדיקה של הדירה וסביבתה, ולשם כך רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה,

אלא לבקר בה לפחות פעם אחת נוספת, במטרה לבחון היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי של הדירה ומתקניה )

כגון: ברזים, מזגנים, חלונות ותריסים, אינסטלציה וכו'(, כיווני הדירה, וכן את סביבתה הקרובה, דרכי הגישה וכו'.

ברכישת נדל"ן הפרמטר החשוב ביותר הינו המיקום.

בדקו את השכונה עצמה, האוכלוסייה שמתגוררת בה, דרכי הגישה, כבישים סמוכים, מיקום שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים, מרחק מאזור תעשיה או מפעל, כגון: מכולת, בנק, קופ"ח, גני ילדים, בתי ספר, בית כנסת, ועוד.

בנוסף, חשוב מאוד לבחון את סביבתה הקרובה של הדירה, על מנת לא לגלות לאחר הרכישה, כמו בלא מעט מקרים שקרו בעבר, כי קיימים "מטרדים" שונים שלא צפיתם מראש,

כגון: גן ילדים או בית ספר רועש מתחת לבית, תחנת אוטובוס רועשת, אנטנה סלולרית סמוכה וכו'. לצורך ביצוע הבדיקות הנ"ל, כיום ניתן לשכור שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בבדק בית וביקורת מבנים, וכך לקבל חוות-דעת מקצועית ואובייקטיבית, הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה.

במסגרת בדק בית תוכלו לקבל, בין היתר, נתונים על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, איתור של ליקויי בניה בדירה, ליקויים תכנוניים והנדסיים ,מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכונה, גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותי ציבור, מטרדים, כמו גם מאפיינים רבים נוספים.

בנוסף, מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יוכל להעריך עבורכם את השווי הריאלי של הנכס, וזאת על מנת לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של העסקה . שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטי רישוי ותכנון הכרוכים בנכס,

כגון: בדיקה כי התקבל היתר בניה ובחינתו, כי התקבל טופס 4 ,אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, היטל השבחה ופיתוח,

אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס, קיומן של הפקעות, חריגות בניה, הליכים מנהליים ו/או פליליים, צווי הריסה, וכו'.

חלק ניכר מהבדיקות הללו שמאי מקרקעין (וכל אדם) יכול לבצע ע"י עיון בתיק הבניין הנמצא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהינו מן ארכיב של כל ההיסטוריה התכנונית והרישויית של הנכס.

לעניין החשיבות בעיון בתיק בניין, ראו מאמר שהכנתי בנושא https://www.mishpati.co.il/article/13733

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בגין היטל השבחה. בהקשר זה יוער כי, לרוב היטל ההשבחה חל על המוכר במסגרת הוראות הסכמי מכר, אך בהחלט חשוב שגם הקונה יהיה ער לעניין זה בטרם החתימה על ההסכם, וזאת לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בהסכם, אשר יבטיח תשלום היטל השבחה ע"י המוכר.

נסח טאבו ו/או אישור זכויות נסח טאבו הינו מסמך חשוב, בבחינת תעודת הזהות של הדירה.

במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכר האם יש בידיו נסח טאבו, ולחילופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.

באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא האם הדירה אמנם רשומה בטאבו, האם המוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות,

כגון: הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מנהליים ,הגבלות אחרות ועוד.

במידה והדירה טרם נרשמה בטאבו, יש לבקש מהמוכר אישור זכויות מטעם החברה המשכנת )שהינה החברה שמנהלת את הרישומים של הנכס בטרם הוא נרשם בטאבו,

כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברות בניה וכו'(, אשר מפרט חלק מהרישומים המופיעים בנסח טאבו, מלבד רישומים שיכולים להירשם רק בטאבו, כגון: הערות אזהרה למיניהן, משכנתאות ועוד.

לגבי משכנתאות יצוין, כי באישור הזכויות ניתן לראות הערה על התחייבות של החברה המשכנת לרישום משכנתא לטובת בנק מממן כאשר הדירה תירשם בטאבו, ולהבין ממנה שרובצת על הדירה משכנתא.

בנוסף, כאשר הדירה לא רשומה בטאבו(ולעיתים גם כשהיא רשומה), יש לבדוק ברשם המשכונות אם נרשם משכון לטובת צד ג' על זכויות המוכר בדירה, וזאת מאחר ומדובר בתחליף לרישום הערת אזהרה שכאמור ניתן לרשום אך ורק בטאבו, אשר יכול להעיד אם התקיימה עסקה נוגדת בקשר לדירה.

רצוי ואף חובה בשלב זה לעמוד בקשר עם עורך דין מטעמכם, על מנת שיעיין במסמכים הרלוונטיים בעין מקצועית ויוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף יסייע לכם בכל שאלה שתתעורר אצלכם.

תיק בית משותף בנוסף לעיון בנסח הטאבו כאשר הדירה רשומה בטאבו כחלק מבית משותף, מומלץ גם לעיין בתשריט הנכס, לרבות תשריט של חניות, מחסנים, וכיו"ב, המצויים בתיק בית משותף אשר מנוהל ע"י לשכת רישום המקרקעין.

התשריט הינו למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, גבולותיו, החלוקה הפנימית ,תוספות בניה מיוחדות וכיו"ב.

באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי שטח הדירה אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש אכן תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו.

בדירה בבניין משותף תשריט דירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין ובקומה ,התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח הטאבו, וכן של כל הרכוש הצמוד לדירה,

כגון: חניות ,מחסן, גג, וכו' . כמו כן, אם הנכם מתכוונים לקחת הלוואת משכנתא, חשוב שתדעו, כי בנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש תשריט, לכן כדאי לוודא שהתשריט אכן קיים ושאין שום בעיה בנושא, למניעת עיכובים ו/או בעיות בקבלת הלוואת משכנתא.

משכנתא אם אתם מתכוונים ליטול הלוואה המובטחת במשכנתא לצורך מימון העסקה, מומלץ לקבל מהבנק הנבחר מסמך המכונה אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ובעיות בהמשך בנושא זה של משכנתא.

המשמעות של האישור העקרוני הינה, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים אותם מסרתם לו, מאשר כלפיכם שהינו מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתא למימון רכישת הדירה.

חשוב לדעת, כי חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על -ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה.

לכן, במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב של הפרה יסודית של ההסכם מצדכם, עם סכנה לתשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש וגבוה לטובת המוכר.

את הנושא של משכנתא יש לבחון גם מהזווית של המוכר, כלומר, במידה ועל הדירה רובצת משכנתא יש לשאול את המוכר מהי יתרת הסילוק המלאה שלה, ולבקש שיעביר לעיונכם מסמך של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתא, וכן מכתב כוונות מהבנק שאומר כי במידה ותסולק יתרת המשכנתא, הבנק יבקש לסלק את המשכנתא הרובצת לטובתו .

לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. האם יעשה כן בדרך של פירעון המשכנתא, או בדרך של גרירת המשכנתא לנכס אחר וחלופי אותו הוא רוכש למגוריו ו/או נכס נדל"ן אחר המצוי בבעלותו.

עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לגבי סדר התשלומים שלכם במסגרת החוזה, שכן אתם תעדיפו שפעולת סילוק המשכנתא על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן, ואם הינה נעשית באמצעות כספי התמורה שלכם, גם תצטרכו להיערך בהתאם ולהתאים תשלומים, וכיו"ב.

מיסוי מקרקעין – מס רכישה בדיקה נוספת וחשובה שיש לבצע בטרם הרכישה הינה בחינת החבות במס רכישה שעל רוכש דירה לשלם לשלטונות המס, ככל ואינו זכאי לפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

כיום מס הרכישה עומד על %8 מסכום הרכישה, אך קיימים פטורים מלאים או חלקיים אשר יכולים לצמצם באופן משמעותי את החבות במס הרכישה או אף לפטור לחלוטין את הרוכש מתשלום מס,

כמו למשל: פטור לרוכש דירה יחידה, פטור חלקי לנכה ועוד. בעניין, חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד מטעמכם המתמחה בענייני מיסוי מקרקעין בטרם רכישת הדירה, על מנת שתוכלו לבצע תכנון פיננסי מקדמי, ולא תתקלו בהפתעות בהמשך הדרך, אשר עלולות להקשות עליכם כלכלית, ואף להביא להפרת החוק מצדכם. סיכום כפי שניתן ללמוד ממאמר זה, רכישת דירה הינה עסקה מורכבת הדורשת ביצוע לא מעט בדיקות מקדמיות, על מנת שנדע לאן אנחנו נכנסים, בטח ובטח כאשר אנחנו משקיעים את מיטב כספנו, ואף מתחייבים שנים ארוכות לגורמי מימון שונים.

הבדיקות שהרחבתי עליהם במאמר זה הינם חשובות ביותר, אך הם רק חלק מבדיקות שיש לבצע. רוב הבדיקות הן בדיקות שבמומחיות של אנשי מקצוע,

כגון: עורך דין, מהנדס, שמאי וכו'. לכן, על מנת שתהיו בטוחים, ככל הניתן, במהלך הכה משמעותי שאתם עתידים לעשות, רצוי ואף חובה לעשות זאת, בראש ובראשונה, בליווי של עורך דין המומחה בתחום. אשמח לעמוד לשירותכם! אסף רודה, עו"ד